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  去年底,湖南、山东等地一些小区将结余的公共收益向业主发放。本市部分小区业主看到这则消息后致电本报新闻热线63523600称:“我们小区也有电梯广告收入、停车费收入,为啥从没分享过公共收益红包?甚至账目也没公布。”小区公共收益从哪里来?“流”到哪里去?为何在房管部门推出的“上海物业”App上无法查询到?小区公共收益是否只能“压箱底”?如果“分光”,日后维修资金如何解决?就业主们提出的一系列问题,记者采访了相关部门与专业人士。市房管局明确表示,今年将对“上海物业”App系统升级。目前正要求各区房管部门对所属住宅小区、物业企业进行指导,让小区公共资金信息纳入系统,实现“阳光工程”透明化,规范小区公共收益等业主共有资金的管理。

  调查发现不少小区不公开收益

  据了解,外省市一些小区利用公共收益结余向业主年终“发红包”并非个别。今年1月初,由业委会自行管理的湖南长沙金色比华利小区,约1800户业主陆续领到300元至2000元不等的“福利”,红包总价值190多万元。长三角地区,早在2015年,苏州都市花园就向小区2500多户业主分发总计126万元的公共收益“红包”,南京、绍兴一些小区也有过派发,有的还是小区延续多年的“传统节目”。

  根据规定,小区公共收益是指利用小区公共部位经营所获收益。不过,本市部分小区业主反映小区公共区域广告位、停车位乃至会所等,能产生公共收益不少,效益可观。可不要说分红,就连公共收益账目也不公布。

  记者于1月16日在“第一调查网”发起关于小区公共收益的自助在线调查,结果显示,不公开公共收益的小区不在少数。在24小时投票时间内,共有874位网民自主投票。在回答“您所居住的小区是否主动公开公共收益具体金额、开支情况”这一问题时,579位、占66.32%的投票者表示“从不”。不少人认为,小区公共收益本就归全体业主,外省市部分小区的做法看似是给业主分红,实质是让小区公共收益公开和透明。

  收益难分红是因维修资金不足

  小区公共收益用来给业主“分红”是否合适?记者联系了市物业行业管理协会。工作人员称,根据本市《商品住宅专项维修资金管理办法》,业主大会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施,以及利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用,应存入专项维修资金账户。住宅专项维修资金是小区住宅的“治病钱”“保命钱”“养老金”,小区公共收益须归入住宅专项维修资金。

  北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人宋安成认为,小区公共收益并非只有纳入住宅专项维修资金“一条路”。根据《物权法》规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理权利。国家《物业管理条例》规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。据透露,本市将于3月1日实施的《住宅物业管理规定》,对小区公共收益补充专项维修资金的比例等有进一步规定,即公共收益主要用于补充专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。

  为何一些小区公共收益难以分红?本市物业管理专家黄友健说,随着本市住宅使用年限日趋“高龄化”,动用维修资金修缮、更新及改造的需求不断增长,不少小区的专项维修资金余额普遍不足。维修资金的后续筹集,如仅依赖业主,尤其是二手房业主自觉缴纳颇为困难,从小区公共收

  益中加以补充,是目前最接近实际的做法。

  “阳光工程”规范共有资金管理

  根据本市《住宅物业服务规范》,资金收益要公示。每年1月和7月底前公布一次住宅专项维修资金和公共收益收支情况,主动接受业主监督。通过下载房管部门“上海物业”App,业主可查阅近半年小区公共收益具体账目。但不少业主查询自家小区公共收益时显示“未查询到”。

  市房屋管理局书面回复称,“上海物业”APP现由市物业管理事务中心负责日常运营、维护、管理,业主版注册用户现有10.1万人。针对小区公共收益显示“没有”或“无法查询”等问题,市房管局表示,对未成立业主大会的小区,由于前期物业阶段小区收益未纳入信息管理,只能查询到“小区基本信息”“小区维修资金”和“我的维修资金”等信息;对已成立业主大会的小区,可查询到“小区基本信息”“小区维修资金”和“小区公共收益”等全部信息。不过有的小区虽已成立业主大会,但由于物业服务企业成本居高不下,物业费没有同步提高,经小区业主大会同意,小区公共收益被全部用于弥补物业服务费的不足。上述公共收益没有纳入小区业主大会账户管理,也无法在“上海物业”App上查询到。

  市房管局明确表示,今年将对“上海物业”App系统升级。结合即将实施的《住宅物业管理规定》中“小区公共收益每季度公布一次”,各区房管部门现正积极指导各住宅小区、物业企业,通过小区公共资金管理“阳光工程”,规范小区公共收益等业主共有资金管理。

  上海先行法治调解中心主任张劼表示,无论哪个小区,对于公共收益都要有长远打算,即先行保障小区住宅专项维修资金的充裕,以利于小区可持续发展。事实上,相当一部分住户对“小区公共收益是否应分红”也保持理性态度。在参与调查的874名投票者中,有463位、占53.04%的投票者表示,如果小区公共收益有结余,愿意用于补充住宅专项维修基金,不一定要拿来分红。


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